Artigos | Postado no dia: 12 agosto, 2026

Tenho escritura, mas o imóvel não está no meu nome

“Tenho escritura, mas o imóvel não está no meu nome.” Essa frase aparece com frequência em consultas sobre patrimônio, quase sempre no pior momento possível: quando surge um comprador, quando o banco pede a matrícula para liberar o financiamento ou quando a família precisa abrir o inventário e descobre que o bem não consta como do falecido.

Até ali, tudo parecia resolvido. O preço foi pago, a escritura pública foi assinada no tabelionato, a família mudou para o imóvel, paga IPTU há anos e já fez reformas. A escritura ficou guardada na gaveta como prova de que o negócio estava concluído. Só que, para o cartório de registro de imóveis, o dono continua sendo outra pessoa.

Este artigo explica por que isso acontece, o que a lei diz sobre quem é o proprietário nesse intervalo, quais riscos concretos existem enquanto a situação não é resolvida e o que falta, na prática, para levar a escritura a registro.

Tenho a escritura. Então por que o imóvel ainda não está no meu nome?

A confusão nasce de dois atos que parecem um só, mas são etapas distintas e feitas em cartórios diferentes.

A escritura pública é lavrada pelo tabelião de notas. Ela formaliza a compra e venda, identifica vendedor e comprador, descreve o imóvel e registra as condições do negócio. É o título, o documento que comprova que a venda existiu e em que termos.

O registro é outro ato, praticado pelo oficial do cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o bem está localizado, ou seja, o cartório responsável por aquela região da cidade. É ele quem abre e movimenta a matrícula, a certidão que funciona como a identidade jurídica do imóvel e que diz, oficialmente, quem é o proprietário.

O artigo 1.245 do Código Civil resolve a questão em uma linha: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis. Não é o pagamento que transfere. Não é a posse. Não é a escritura. É o registro.

Vale corrigir aqui uma ideia muito repetida e errada: não se trata de a escritura valer entre as partes e não valer perante terceiros. Enquanto não há registro, o comprador simplesmente não é proprietário. O que ele tem é a posse e o direito de exigir que a transferência se complete. São direitos reais e importantes, mas não são propriedade.

Sem registro, quem é o dono do imóvel perante a lei?

A resposta está no parágrafo primeiro do mesmo artigo 1.245 e não deixa margem para dúvida: enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Alienante é o vendedor. Ou seja, para o direito, para o banco, para a prefeitura, para o juízo de uma execução e para um futuro comprador, o proprietário ainda é a pessoa cujo nome está na matrícula, mesmo que ela tenha recebido o preço integral há vinte anos e nunca mais tenha pisado no imóvel.

Isso não anula o negócio. A escritura continua válida e o comprador tem título para exigir o registro. Mas o patrimônio, tecnicamente, ainda não entrou no nome dele. E é dessa distinção que nascem os problemas descritos a seguir.

Quais riscos existem enquanto a escritura não é registrada?

O risco mais conhecido é o operacional. Sem matrícula atualizada, a venda trava, o financiamento não sai, o imóvel não serve de garantia e o inventário fica travado, porque o bem não pode ser partilhado como se fosse do falecido se a matrícula aponta terceiro.

O risco mais grave, porém, é outro, e quase nunca é comentado. Enquanto a matrícula continua no nome do vendedor, o imóvel aparece como patrimônio dele para todos os efeitos.

Se esse vendedor for executado por dívidas, o bem pode ser penhorado. Se sofrer decretação de indisponibilidade, a restrição recai sobre o imóvel. Se falecer, o imóvel tende a ser arrolado no inventário dele. Se divorciar, o bem pode entrar na partilha. Em casos extremos, ele consegue vender o mesmo imóvel a outra pessoa, e quem registrar primeiro leva vantagem na disputa.

Nada disso significa perda automática. O comprador com escritura e posse tem defesa, e o Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 84, admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda mesmo sem registro. Mas repare no ponto: em vez de simplesmente apresentar a matrícula em seu nome, o comprador terá que discutir em juízo, contratar advogado, produzir prova e esperar. O registro resolveria de antemão, por alguns milhares de reais, uma disputa que sem ele pode custar anos.

Há ainda o efeito silencioso sobre o preço. Imóvel com matrícula desatualizada costuma ser negociado com desconto, porque o comprador precisa embutir no valor o risco e o tempo da regularização.

Como saber se o imóvel está mesmo registrado no seu nome?

Pagar IPTU, ter as contas de luz e água no próprio nome, morar no imóvel há décadas e guardar a escritura não comprovam propriedade. Esses elementos comprovam posse e demonstram que houve negócio, o que é diferente.

A única forma segura de verificar é pedir uma certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem. Em Curitiba e na maioria das comarcas do Paraná esse pedido pode ser feito presencialmente ou pela plataforma eletrônica dos registradores, com entrega em poucos dias e custo baixo.

A matrícula mostra quem é o proprietário registrado, mas mostra também tudo que pesa sobre o imóvel: hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, indisponibilidade, servidões, construções averbadas ou não averbadas e a descrição da área. É por isso que a leitura da matrícula é a primeira providência antes de vender, doar, financiar ou abrir um inventário. Não é burocracia. É diagnóstico.

O que falta para registrar a escritura, na prática?

O procedimento é mais simples do que a maioria imagina quando a documentação está em ordem.

O primeiro passo é levar a via original da escritura pública ao cartório de registro de imóveis competente, acompanhada do comprovante de recolhimento do ITBI, o imposto municipal de transmissão.

Normalmente o ITBI já foi pago antes da lavratura da escritura, porque o tabelião exige a guia quitada. O problema aparece quando a guia se perdeu, quando a escritura é antiga e foi lavrada sob exigências diferentes, ou quando o município reavaliou o imóvel e entende que há diferença a complementar. Em Curitiba, a alíquota geral do ITBI é de 2,7% sobre o valor venal ou de mercado, prevalecendo o maior, com hipóteses específicas de redução. Cada município tem regra própria, e a alíquota precisa ser conferida caso a caso.

O segundo custo é o emolumento do registro, cobrado conforme a tabela da Corregedoria-Geral da Justiça do Paraná e calculado sobre o valor do imóvel. Esse valor costuma ser a razão real pela qual muita gente adiou o registro: a família pagou a escritura, achou que estava terminado e deixou o registro para depois.

Protocolado o título, o oficial faz a prenotação e qualifica o documento, verificando se ele pode ingressar na matrícula. Se houver problema, o cartório emite nota de exigência apontando o que falta. Atenção ao prazo: os efeitos da prenotação cessam automaticamente em vinte dias se o interessado não atender às exigências, conforme o artigo 205 da Lei de Registros Públicos. Deixar a nota vencer significa recomeçar, com nova protocolização e nova espera.

Ainda dá para registrar uma escritura assinada há muitos anos?

Sim. A escritura pública não tem prazo de validade e nem perde a eficácia pela passagem do tempo. Uma escritura de 1998 pode ser registrada em 2026.

O que muda com o tempo não é a validade do título, é o cenário ao redor dele. Nesses anos podem ter surgido penhoras na matrícula, mudanças na descrição ou na numeração do imóvel, desmembramentos, construções não averbadas, divergência entre a área real e a área registrada, ou alterações no nome e no estado civil das partes que precisam ser comprovadas.

O obstáculo mais frequente, porém, é a quebra da cadeia registral. O artigo 195 da Lei de Registros Públicos consagra o princípio da continuidade: o oficial só registra o título se o imóvel já estiver matriculado em nome de quem está vendendo.

Se o vendedor da sua escritura também nunca registrou a compra que fez do proprietário anterior, existe um elo faltando, e será preciso regularizar o título anterior antes de chegar ao seu. É por isso que compras antigas em loteamentos ou em áreas de expansão costumam exigir mais trabalho.

Quanto mais cedo a análise é feita, menor a chance de que a cadeia tenha ganhado novos elos e novos problemas.

E se o vendedor faleceu ou nunca constou como dono na matrícula?

O falecimento do vendedor, isoladamente, não impede o registro. A escritura definitiva foi assinada enquanto ele era vivo e capaz, e o ato já está perfeito. Levar esse título a registro depois da morte dele é possível, e o inventário do vendedor não precisa incluir um imóvel que ele já havia vendido em vida.

A situação é diferente quando o comprador não tem escritura definitiva, mas apenas um contrato particular, um compromisso de compra e venda ou um contrato de gaveta. Aí o negócio ainda não foi formalizado por escritura, e a assinatura do vendedor continua sendo necessária.

Se ele morreu, sumiu ou se recusa a assinar, o caminho é a adjudicação compulsória. Desde a Lei 14.382/2022 ela pode ser feita também pela via extrajudicial, no próprio registro de imóveis, com base no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, mediante ata notarial e prova da quitação do preço.

Já quando o imóvel nunca esteve no nome de quem vendeu, quando não há título formal nenhum ou quando a posse é antiga e a cadeia documental se perdeu de vez, a discussão migra para a usucapião, também admitida na via extrajudicial. São caminhos distintos, com custos e prazos distintos, e a escolha depende exatamente do documento que existe hoje na mão do interessado.

Regularizar agora custa menos do que regularizar sob pressão

Quase ninguém procura um advogado para registrar uma escritura antiga por precaução. Procura porque apareceu um comprador com prazo, porque o banco recusou o financiamento, porque um herdeiro faleceu ou porque a família precisa partilhar o patrimônio e descobriu que o principal bem não está no nome de quem deveria.

Nesses momentos, o tempo trabalha contra. A exigência do cartório que levaria trinta dias para ser cumprida passa a ameaçar uma negociação inteira. O comprador pede desconto ou desiste. A partilha para. E a solução, que era administrativa e previsível, vira urgência.

Se você tem uma escritura guardada e nunca conferiu a matrícula do imóvel, ou se percebeu que o bem continua no nome do antigo proprietário, o primeiro passo é simples e barato: puxar a certidão atualizada e entender exatamente em que ponto a transferência parou. A partir daí é possível medir custo, prazo e risco antes que alguém imponha um deles a você.

O MFR Advogados atua na análise documental e na regularização de imóveis que nunca chegaram à matrícula, seja por escritura não registrada, por cadeia de transmissões interrompida, por vendedor falecido ou por contrato antigo que nunca virou escritura. Antes de indicar o caminho, lemos a matrícula e a documentação existente, porque é ela que define se o caso se resolve com um registro direto, com adjudicação compulsória, com inventário ou com usucapião. Se há um imóvel na sua família nessa situação, avaliar agora custa uma fração do que custa resolver com um comprador esperando ou um inventário em curso.