Artigos | Postado no dia: 23 setembro, 2026

O imóvel está no nome do antigo proprietário. Como passar para o meu nome?

O imóvel está no nome do antigo proprietário, embora você tenha comprado, pago e ocupado o bem há anos. A situação costuma vir à tona quando surge a necessidade de vender, financiar, doar ou incluir o imóvel em um inventário, e a certidão de matrícula revela que o titular registral ainda é outra pessoa.

Passar o imóvel para o seu nome depende da origem do problema, e não existe um caminho único. Em alguns casos, basta lavrar a escritura e levá-la a registro. Em outros, poderá ser necessário recorrer à adjudicação compulsória, adotar providências no âmbito sucessório ou regularizar inconsistências na cadeia de transmissões.

Este artigo explica por que o imóvel pode continuar no nome do antigo proprietário, o que a matrícula revela sobre a situação e quais procedimentos podem ser aplicáveis, conforme a documentação existente e a possibilidade de contar com o vendedor ou seus sucessores.

Por que o imóvel continua no nome do antigo proprietário?

No sistema brasileiro, a propriedade de bem imóvel se transfere, entre vivos, com o registro do título competente no cartório de registro de imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto esse registro não ocorre, o antigo proprietário permanece, perante o registro, como titular do bem, ainda que a negociação tenha sido concluída entre as partes.

A causa mais comum é a interrupção do processo em alguma etapa. O comprador pode ter recebido apenas um contrato particular, ter assinado a escritura e nunca registrado, ou ter deixado de recolher o ITBI. Em imóveis mais antigos, é frequente que a mesma pendência se repita ao longo de várias transmissões, de modo que o titular registral seja não o vendedor imediato, mas alguém ainda anterior.

Vale distinguir duas situações que costumam ser confundidas. A posse do imóvel, o pagamento do IPTU e a existência de um contrato demonstram a ocupação e a negociação, mas não substituem o registro. É por isso que o bem pode parecer resolvido para o comprador e, ao mesmo tempo, figurar em nome de outra pessoa para o cartório, o banco e um eventual novo adquirente.

O primeiro passo: o que a matrícula revela

Antes de definir qualquer procedimento, o ponto de partida é a certidão de matrícula atualizada, obtida no cartório da circunscrição onde o imóvel está localizado. É ela que indica quem consta como proprietário, qual foi o último título registrado e o que pesa sobre o bem.

A leitura da matrícula, confrontada com os documentos da compra, permite entender a real situação. Ela mostra se o vendedor do seu contrato é mesmo o titular registral, se existe algum elo faltando entre uma transmissão e outra, se há ônus como hipotecas, penhoras ou indisponibilidades e se a descrição do imóvel corresponde à realidade.

Esse diagnóstico define o caminho. Um imóvel cujo vendedor é o titular registral e está disponível para formalizar o negócio exige providências diferentes das de um imóvel cujo titular faleceu ou cuja cadeia de transmissões se interrompeu. Escolher o procedimento sem essa análise pode levar a retrabalho e a exigências que poderiam ter sido previstas.

Quando basta lavrar a escritura e registrar

Na situação mais simples, o vendedor é o proprietário que consta da matrícula, está vivo, é localizável e concorda em formalizar a transferência. Nesse caso, o caminho costuma ser lavrar a escritura pública de compra e venda no tabelionato de notas e levá-la a registro no cartório de registro de imóveis.

Duas providências acompanham essa etapa. A primeira é o recolhimento do ITBI, o imposto municipal de transmissão, cuja guia costuma ser exigida antes da lavratura da escritura. A segunda é a apresentação da documentação do imóvel e das partes, que o tabelião e o registrador conferem para verificar a regularidade do ato.

Quando o comprador já tem escritura assinada, mas nunca a registrou, a etapa que falta é justamente o registro. O título é levado ao cartório, que procede à qualificação e, não havendo pendências, promove a transferência na matrícula. É a hipótese que menos depende de discussão, desde que a cadeia de transmissões esteja íntegra.

E se o vendedor faleceu?

O falecimento do vendedor muda o caminho, mas nem sempre impede a regularização. Se a escritura pública definitiva foi assinada enquanto ele era vivo e capaz, o ato já está perfeito, e o título pode, em regra, ser levado a registro mesmo após a morte, sem que o imóvel precise integrar o inventário dele.

Quando não há título definitivo registrado, mas existe contrato particular ou promessa de compra e venda celebrada em vida pelo vendedor, a regularização exige a análise do negócio, da documentação existente e da situação sucessória. Conforme o caso, a solução poderá envolver a participação dos sucessores, providências no inventário ou adjudicação compulsória, inclusive pela via extrajudicial quando preenchidos os respectivos requisitos.

Quando os sucessores reconhecem o negócio e colaboram, a regularização pode ser estruturada de forma consensual, observadas as formalidades aplicáveis à situação sucessória e ao título existente. Quando não há colaboração, ou quando não é possível obter voluntariamente o título definitivo, deve-se avaliar a adjudicação compulsória ou outra medida adequada às circunstâncias do caso.

E se o vendedor não é encontrado ou se recusa a assinar?

A adjudicação compulsória é a via pela qual o comprador que cumpriu sua parte obtém a transferência do imóvel sem a colaboração do vendedor, mediante o suprimento judicial ou extrajudicial da manifestação de vontade que faltou. Ela se aplica quando o vendedor desapareceu, se recusa a outorgar a escritura ou faleceu e os sucessores não formalizam o negócio.

Um ponto costuma gerar dúvida: não é indispensável que o contrato tenha sido registrado para pleitear a adjudicação. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça firmou que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda.

A viabilidade da adjudicação compulsória depende da existência de obrigação exigível de outorga do título definitivo e da demonstração do cumprimento, pelo adquirente, das obrigações que lhe competiam para tornar essa outorga exigível. Por isso, é indispensável examinar o conteúdo do contrato, eventual cláusula de arrependimento, a situação do preço e as demais condições pactuadas.

Desde a Lei nº 14.382/2022, a adjudicação compulsória também pode ser processada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis, observados os requisitos legais e regulamentares aplicáveis. A escolha entre a via extrajudicial e a judicial depende das circunstâncias do caso, da documentação disponível, da possibilidade de atendimento aos requisitos do procedimento extrajudicial e da existência de controvérsias que eventualmente demandem decisão judicial.

E quando falta um elo na cadeia de transmissões?

O registro brasileiro funciona pelo princípio da continuidade. O artigo 195 da Lei de Registros Públicos determina que, se o imóvel não estiver registrado em nome de quem transmite, o oficial exija a prévia regularização do título anterior. Sem esse elo, a transferência para o comprador não pode ser registrada.

Isso acontece quando o vendedor do seu contrato também comprou de alguém e nunca registrou, criando uma sequência de transmissões que não chegou à matrícula. A solução dependerá dos títulos existentes e das circunstâncias de cada transmissão. Em algumas situações, pode ser necessário promover previamente o ingresso de títulos anteriores na matrícula; em outras, a regularização poderá exigir providências distintas, como adjudicação compulsória ou, quando presentes seus requisitos próprios, usucapião.

Quando não há vínculo contratual apto a fundamentar a transferência em face do titular registral e a pretensão se sustenta em posse exercida com os requisitos e pelo prazo previstos em lei, uma das soluções a ser examinada é a usucapião, inclusive pela via extrajudicial. A distinção entre reconstituir a cadeia, adjudicar ou usucapir depende da análise concreta dos documentos e da posse.

De que dependem o custo e o prazo para transferir o imóvel?

Não há um valor ou um prazo únicos, porque eles variam conforme o procedimento aplicável. A transferência por escritura e registro, quando o vendedor colabora e a cadeia está íntegra, tende a ser a mais direta, e seus custos concentram-se no ITBI e nos emolumentos de cartório. As situações que dependem de inventário, adjudicação ou usucapião envolvem procedimentos e etapas adicionais, cujos custos e prazos variam conforme as circunstâncias do caso.

Alguns fatores influenciam diretamente essa conta: a existência de escritura ou apenas de contrato particular, a disponibilidade do vendedor, a integridade da cadeia de transmissões, a presença de ônus na matrícula e a eventual necessidade de medidas judiciais. Cada um deles pode simplificar ou complicar o percurso.

Por isso, a análise da documentação é o que permite estimar, com alguma segurança, o que será necessário. Ela evita que o comprador inicie um procedimento inadequado ou se depare, adiante, com uma exigência que poderia ter sido identificada no começo.

Regularizar cedo tende a reduzir dificuldades futuras

Quem mantém um imóvel no nome do antigo proprietário convive com uma pendência que, muitas vezes, só se manifesta quando surge a necessidade de vender, financiar ou transmitir o bem aos herdeiros. Até esse momento, a situação parece resolvida.

Com o passar do tempo, porém, tendem a aumentar as chances de surgirem obstáculos. O vendedor pode falecer, mudar de endereço ou contrair dívidas, a cadeia de transmissões pode ganhar novos elos e a prova da negociação pode se tornar mais difícil de reunir. Providências que seriam simples logo após a compra podem se tornar mais complexas.

Se o seu imóvel continua no nome do antigo proprietário, a análise da matrícula e dos documentos é o primeiro passo para definir o caminho adequado. O MFR Advogados atua na transferência e na regularização de imóveis nessa situação, em Curitiba e região, incluindo escritura e registro, adjudicação compulsória, providências em inventário, reconstituição de cadeia de titularidade e usucapião, conforme o que a análise indicar como aplicável ao caso.