Artigos | Postado no dia: 18 agosto, 2026

A casa não aparece na matrícula. Isso impede a venda?

A casa não aparece na matrícula, mas está lá: com telhado, número na rua, água, luz e IPTU pago há trinta anos. Para os vizinhos, para os Correios e para a prefeitura, a construção existe. Para o cartório de registro de imóveis, o que existe naquele endereço é um terreno vazio.

Essa contradição costuma passar despercebida por décadas. Ela só aparece quando alguém precisa vender, financiar, dar o imóvel em garantia ou incluí-lo em um inventário. Aí o comprador pede a matrícula, lê a descrição do bem e faz a pergunta que ninguém esperava: onde está a casa?

O ponto central é simples de entender e caro de ignorar. O imóvel vale pela construção, mas o documento só divulga o que está averbado. Este artigo explica por que isso acontece, o que a falta de averbação realmente trava, o que pode ser feito e quanto isso costuma custar em tempo.

Por que a casa existe na rua e não existe na matrícula?

A matrícula é a certidão que descreve o imóvel e conta a história dele. Ela registra quem é o dono, o que pesa sobre o bem e como ele é fisicamente: dimensões, confrontações, área do terreno e, quando averbada, a área construída.

O detalhe é que a matrícula não se atualiza sozinha. Cada mudança relevante precisa ser levada ao cartório por alguém. A construção de uma casa é uma dessas mudanças, e o artigo 167, inciso II, item 4, da Lei de Registros Públicos prevê expressamente a averbação da edificação. Se ninguém faz o pedido, o cartório não fica sabendo da obra.

Foi assim que se formou um passivo silencioso em boa parte dos imóveis mais antigos do Paraná. A família comprou o lote, construiu aos poucos, sem financiamento, e nunca teve motivo prático para mexer na documentação. Em outros casos a casa original foi averbada, mas a edícula, a garagem, o segundo pavimento ou a ampliação dos anos 2000 não foram.

A prefeitura, por sua vez, enxerga o que o cartório não enxerga. O IPTU costuma ser lançado sobre a área construída, porque o cadastro imobiliário municipal é alimentado por outras fontes. Receber carnê de IPTU com metragem de construção não significa que a obra esteja averbada. São bancos de dados diferentes, com finalidades diferentes.

A casa não aparece na matrícula: dá para vender assim?

Juridicamente, sim. A venda é possível, a escritura pode ser lavrada e o registro da transmissão pode ser feito.

Antes de seguir, uma correção importante, porque a confusão aqui é comum. O comprador não adquire “só o terreno”. Pelo princípio da acessão, tudo que se constrói no solo pertence ao dono do solo, e o artigo 1.253 do Código Civil presume que a construção existente em um terreno foi feita pelo proprietário. A casa é dele por direito. O que falta não é propriedade, é publicidade: o documento que o mercado consulta não menciona a construção.

Essa distinção não é acadêmica. Ela explica por que o problema é comercial e bancário, não de titularidade, e por que a solução é uma averbação e não uma nova compra.

Na prática, quem trava o negócio é o comprador. Ninguém gosta de pagar o preço de uma casa e receber um documento que descreve um lote. Se ele tiver assessoria jurídica, vai exigir a averbação antes da assinatura ou vai pedir desconto para assumir o problema. Esse desconto costuma ser bem maior que o custo da regularização, porque ele precifica risco e tempo.

A situação piora quando a obra também é irregular perante a prefeitura. Aqui não se trata só de averbar, e a venda pode transferir ao comprador um risco de auto de infração ou de exigência de adequação.

Omitir isso na negociação abre discussão sobre vício de direito e inadimplemento contratual, com pedido de abatimento no preço ou de desfazimento do negócio. A tese de vício redibitório é mais frágil aqui, porque a matrícula é pública e o defeito dificilmente será tratado como oculto. Ela ainda esbarra no prazo decadencial de um ano do artigo 445 do Código Civil.

Por que o banco recusa o financiamento de casa não averbada?

Porque o banco não empresta contra uma garantia que não consegue avaliar com segurança. A construção integra o imóvel por acessão e, tecnicamente, também é alcançada pela alienação fiduciária. O problema é outro: numa eventual execução da garantia, o credor teria que levar a leilão um bem cuja principal parcela de valor não consta do registro.

A avaliação torna isso concreto. O engenheiro do banco vai ao local, mede a construção e emite um laudo compatível com o que viu. Quando esse laudo é confrontado com a matrícula, aparece a divergência, e a análise para. Na nossa experiência com operações em Curitiba, essa é uma das causas mais frequentes de recusa em financiamentos que pareciam encaminhados.

O mesmo raciocínio vale para quem pretende usar o imóvel como garantia de crédito com juros menores, o empréstimo com garantia de imóvel. Sem a construção averbada, o valor aceito pela instituição cai para perto do valor do lote.

Há um efeito reverso que explica o padrão. Quando a casa é financiada desde o início, o banco exige a averbação e o problema nunca nasce. Ele nasce justamente nas construções pagas com recursos próprios, feitas aos poucos, sem nenhum agente cobrando a formalidade.

O que a falta de averbação causa em um inventário?

O primeiro efeito é na partilha. Se a matrícula descreve terreno e a família parte de valores de casa, a divisão entre herdeiros se apoia em uma base que o documento não confirma. Em inventário extrajudicial, o tabelião tende a exigir a regularização antes de lavrar a escritura de partilha. Em inventário judicial, a divergência costuma virar exigência do juízo ou do Ministério Público quando há herdeiro incapaz.

O segundo é tributário. O ITCMD incide sobre o valor venal dos bens transmitidos, e a Receita Estadual do Paraná não fica vinculada ao valor declarado pelos herdeiros: a legislação estadual autoriza o Fisco a arbitrar a base de cálculo quando a declaração destoa do valor de mercado. Declarar apenas o terreno costuma gerar avaliação de ofício, complementação de imposto e, dependendo do caso, multa e juros sobre a diferença.

O terceiro é o tempo. O artigo 611 do Código de Processo Civil determina que o inventário seja instaurado em dois meses da abertura da sucessão, e a legislação do ITCMD no Paraná prevê penalidade própria pelo recolhimento em atraso. Regularizar a construção no meio disso significa disputar prazo com um cronograma que já está correndo.

Há ainda o caso da casa construída em terreno herdado e nunca averbada, situação em que a família precisa demonstrar quem construiu, quando e com quais recursos. Isso pode alterar a partilha e é fonte recorrente de conflito entre irmãos.

Como averbar a construção na matrícula do imóvel?

O caminho tem três etapas, nessa ordem, e cada uma depende da anterior.

A primeira é municipal. É preciso obter o documento que atesta a conclusão da obra perante a prefeitura. Em Curitiba ele se chama Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras, o CVCO, popularmente conhecido como habite-se, emitido pela Secretaria Municipal do Urbanismo e solicitável pelo Guia de Serviços da prefeitura. Se a obra nunca teve alvará ou saiu do projeto aprovado, esta etapa vira um processo de regularização edilícia, com projeto assinado por profissional habilitado e recolhimento de ART ou RRT.

A segunda é federal. A obra precisa estar inscrita no Cadastro Nacional de Obras, o CNO, da Receita Federal, com a aferição das contribuições previdenciárias feita pelo SERO, o serviço eletrônico de aferição de obras. Desse cálculo nasce a Certidão Negativa de Débitos da obra, exigida pelo artigo 47, inciso II, da Lei 8.212/91.

Existe dispensa dessa contribuição, mas ela é mais estreita do que parece. Alcança a construção residencial unifamiliar de tipo econômico, destinada a uso próprio e executada sem mão de obra assalariada. “Tipo econômico” é categoria técnica, com limites de área e de padrão construtivo definidos pela Receita Federal, e a contratação de pedreiro registrado já afasta o benefício. Vale conferir o enquadramento antes de contar com ele.

A terceira etapa é registral. Com esses documentos, o requerimento de averbação é apresentado ao cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem. No Paraná, o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça exige o habite-se e a certidão de regularidade fiscal da obra ou documento equivalente. Para imóvel rural, a regra é mais simples e admite a declaração do proprietário de que houve edificação.

A exigência da CND, porém, está em movimento. Decisões administrativas recentes vêm afastando essa certidão em alguns estados, e Minas Gerais chegou a dispensá-la por ato normativo próprio em 2025. Isso não apaga o débito perante a Receita Federal, que continua exigível. Antes de contar com a dispensa, confirme a prática atual do cartório onde o imóvel está registrado.

E se a obra foi feita sem alvará ou fora do projeto?

Aqui a resposta depende de um fator concreto: se a irregularidade é sanável ou não. Boa parte das obras antigas viola regras de recuo, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento ou altura, e muitas dessas situações se resolvem por regularização administrativa, às vezes com pagamento de valores compensatórios ou com pequenas adequações físicas.

Outras não se resolvem. É o caso de construção em área de preservação permanente ou em faixa não edificável. Também entram nessa lista o avanço sobre o terreno vizinho ou sobre área pública e a edificação em lote de loteamento clandestino. Nessas hipóteses a prefeitura pode negar a regularização e, no limite, exigir demolição parcial.

Existe um detalhe que costuma passar batido e muda o cálculo de quem prefere adiar. O Código de Normas da CGJ do Paraná admite que o cartório averbe na matrícula a necessidade de regularização da situação como condição para atos registrais posteriores. Quando isso acontece, a irregularidade deixa de ser invisível e passa a constar da certidão que todo comprador e todo banco vão ler.

É por isso que a leitura da matrícula precisa vir acompanhada da consulta ao cadastro municipal e, quando o caso pede, de uma medição em campo. Descobrir que a casa avançou sessenta centímetros sobre o lote vizinho já é um problema. Descobrir isso com o comprador esperando a escritura é bem pior.

Vale a pena averbar antes de colocar o imóvel à venda?

Há um efeito tributário que quase ninguém considera e que costuma decidir a conta. No imposto de renda sobre ganho de capital, o vendedor paga sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. Construção não averbada e sem notas fiscais dificilmente é aceita como acréscimo ao custo, o que infla o ganho tributável. Em uma casa valorizada ao longo de décadas, essa diferença sozinha pode superar todo o custo da regularização.

Ao lado disso está o tempo. Pela nossa experiência em Curitiba e região metropolitana, uma averbação de casa comum, com documentação em ordem, consome de dois a quatro meses entre prefeitura, Receita Federal e cartório. Feita sob pressão de uma venda, ela concorre com o prazo de validade da proposta e com a paciência do comprador. Quando o comprador depende de financiamento, o resultado não é desconto: é a perda do negócio.

Se você tem um imóvel na família em que a casa não aparece na matrícula, o primeiro passo custa pouco. Peça a certidão de matrícula atualizada, compare a área construída descrita nela com a área que consta no carnê de IPTU e veja se as duas conversam. Essa comparação, sozinha, já mostra o tamanho do problema.

O MFR Advogados atua na regularização de imóveis com construção não averbada, ampliações feitas ao longo dos anos e divergências entre a realidade física do bem e o que consta na matrícula. Analisamos a documentação antes de indicar o caminho, porque é ela que define se o caso se resolve com uma averbação simples, com regularização edilícia perante a prefeitura ou com providências dentro do inventário. Avaliar agora custa muito menos do que resolver com um comprador, um banco ou um juízo esperando.