Como evitar problemas jurídicos em transações imobiliárias

As transações imobiliárias no Brasil envolvem diversos aspectos jurídicos que devem ser observados com atenção para evitar litígios e prejuízos futuros. O mercado imobiliário é um setor altamente regulamentado, com normas específicas que visam garantir a segurança jurídica tanto para compradores quanto para vendedores.  

Neste artigo, abordaremos pontos de extrema importância sobre o tema, apontando os principais cuidados que devem ser tomados em cada etapa de uma transação imobiliária. Siga com a leitura! 

Verificação da regularidade do imóvel 

O primeiro passo para evitar problemas jurídicos em uma transação imobiliária é a verificação da regularidade do imóvel. Isso inclui a análise da matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis competente para garantir que o bem esteja livre de quaisquer ônus, como hipotecas, penhoras ou ações judiciais. 

A matrícula contém o histórico completo do imóvel, incluindo todos os proprietários anteriores, além de eventuais restrições de uso ou gravames. Recomenda-se solicitar uma certidão de ônus reais para assegurar que não há pendências financeiras ou jurídicas que possam afetar a negociação. 

Documentos importantes para verificação: 

• Certidão de matrícula atualizada; 

• Certidão negativa de débitos tributários; 

• Certidão negativa de ações judiciais; 

• Averbações referentes a construções e benfeitorias. 

Análise da situação jurídica dos vendedores 

Outro aspecto fundamental é a análise da situação jurídica dos vendedores. Esse aspecto serve para verificar se a pessoa física ou jurídica está apta a alienar o imóvel. Para isso, devem ser solicitadas certidões de ações cíveis, trabalhistas e fiscais em nome do vendedor, além de certidões de protesto. 

No caso de empresas, a consulta da ficha cadastral da pessoa jurídica na Junta Comercial é recomendada, além de uma análise da regularidade fiscal e tributária. Isso evita que o comprador adquira um imóvel que esteja envolvido em disputas judiciais ou bloqueios decorrentes de dívidas da empresa proprietária. 

Documentos a serem verificados: 

• Certidões negativas de débitos trabalhistas; 

• Certidões de protestos e execuções fiscais; 

• Certidões de ações cíveis; 

• Certidões negativas de falência e recuperação judicial (no caso de pessoas jurídicas). 

Formalização do compromisso de compra e venda 

O compromisso de compra e venda deve ser elaborado com extremo cuidado, contendo todas as cláusulas essenciais que garantam os direitos de ambas as partes. Nele devem constar informações sobre o preço, forma de pagamento, prazos, multas por descumprimento, entre outros pontos. 

Cláusulas essenciais: 

• Descrição detalhada do imóvel; 

• Preço e forma de pagamento; 

• Prazos para entrega do imóvel; 

• Penalidades por descumprimento; 

• Condições de rescisão. 

Garantias no contrato de compra e venda 

Para evitar litígios, o contrato de compra e venda deve prever garantias para ambas as partes. O vendedor pode exigir uma sinalização (pagamento inicial) como forma de garantir o interesse do comprador. Já o comprador deve garantir que o imóvel será entregue nas condições pactuadas, sem qualquer tipo de restrição ou ônus. 

Já a cláusula de garantia por evicção assegura ao comprador o direito de reaver o valor pago, caso seja privado, total ou parcialmente, do imóvel em decorrência de decisão judicial que reconheça a existência de um direito anterior ao negócio. 

Uso de escritura pública e registro em cartório 

A escritura pública é um documento que formaliza a transação imobiliária e deve ser lavrado em cartório, especialmente em negociações de imóveis de maior valor. Após a lavratura da escritura, é necessário registrá-la no cartório de registro de imóveis para garantir que o novo proprietário conste oficialmente como dono do imóvel. Esse registro é o que confere segurança jurídica ao comprador, evitando possíveis questionamentos futuros sobre a titularidade. 

Pagamento de tributos e encargos 

Em uma transação imobiliária, é preciso estar atento aos tributos e encargos que incidem sobre a operação. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é de responsabilidade do comprador, deve ser pago para que a transferência de propriedade seja realizada corretamente. Além disso, o vendedor pode estar sujeito ao Lucro Imobiliário, um imposto devido sobre o ganho de capital na venda do imóvel. 

Necessidade de uma assessoria jurídica especializada 

Contar com a assistência de uma assessoria jurídica especializada durante a transação garante que todos os trâmites legais sejam cumpridos corretamente. Um advogado especializado em direito imobiliário pode orientar na elaboração de contratos, revisar documentos e assegurar que todos os passos da negociação sejam realizados de acordo com a legislação vigente, prevenindo problemas futuros. 

Conclusão 

Em resumo, para evitar problemas jurídicos em transações imobiliárias, é preciso realizar uma análise minuciosa da documentação do imóvel e do vendedor, garantir a formalização correta dos contratos e cumprir todas as obrigações legais, como o pagamento de tributos. Além disso, a orientação de uma assessoria jurídica especializada busca assegurar que todos os procedimentos sejam realizados de forma legal, protegendo os interesses de ambas as partes e evitando complicações futuras. 

Este artigo tem caráter informativo. Caso enfrente problemas ou dúvidas, é essencial que consulte um advogado. Nossa orientação é individualizada, adaptada às especificidades de cada caso. Conte conosco!